19_预算与合同
装修第一道防线 — 合同和预算。半包合同条款、付款节点、增项控制、违约罚则,以及总预算盘的闭环。
触发命令:/wiki:19-budget-contract · 推荐模型:Claude Opus 4
目录
- 1. 阶段目标
- 2. 参与角色
- 3. 执行步骤
- 4. 时间节点
- 5. 预算总盘
- 6. 合同必查 18 条
- 7. 风险点
- 8. 验收标准
- 9. 推荐合同模板来源
- 10. 常见 / 推荐型号(N/A)
- 11. 推荐尺寸(N/A)
- 12. 注意事项
- 13. 采购顺序
- 14. 会产出什么图
0. 阶段元信息
| 项 | 值 |
|---|---|
| 阶段 ID | 19 |
| 分组 | 跨阶段(阶段 1 末期 + 阶段 2 启动前必读) |
| 触发命令 | /wiki:19-budget-contract |
| 推荐模型 | Claude Opus 4 |
| 必读 references | contracts |
| 必读 memory | project-facts / constraints |
| 必读 Skill | .claude/skills/budget-overrun-warning / half-package-vetting |
| 前置依赖 | 02 设计图齐 + 01 半包候选齐 |
| 后续依赖 | 03 半包施工签约 |
1. 阶段目标
签约前业主必须有3 大产出:
- 总预算盘子定稿(分阶段 + 分品类 + 含 10-15% 风险金)
- 半包合同审阅(18 条必查条款全过)
- 付款 / 增项 / 违约机制全部书面化
2. 参与角色
| 角色 | 职责 |
|---|---|
| 业主 | 最终签字 |
| 配偶 | 共同签字 |
| 半包公司 | 出报价 + 出合同 |
| 设计师 | 出设计图(支撑预算) |
| 第三方监理(可选,推荐) | 合同审阅 + 增项审计 |
| 律师朋友(可选) | 一次法律审阅 |
3. 执行步骤
3.1 总预算闭环(D+0 → D+5)
- 拿到 02 设计阶段定稿图
- 各阶段细预算汇总(参考各阶段 budget.md)
- 汇总到 00 budget.md 总盘
- 加 10-15% 风险金
- 与"总预算上限"对比,若超出则砍档位(顶级 → 平衡 / 平衡 → 务实)
3.2 半包公司锁定(D+3 → D+10)
详见 half-package-vetting Skill。
3 家候选 → 比对 → 议价 → 选定 1 家:
| 比对维度 | 候选 1 | 候选 2 | 候选 3 |
|---|---|---|---|
| 总报价 | |||
| 工期 | |||
| 主材清单 | |||
| 增项规则 | |||
| 工地参观印象 | |||
| 项目经理资历 | |||
| 合同样本质量 | |||
| 议价空间 |
3.3 合同审阅(D+10 → D+15)
逐条对照 §6 合同必查 18 条。
3.4 签约 + 首付(D+15)
| 项 | 值 |
|---|---|
| 合同份数 | ≥ 3 份(业主 / 半包 / 监理) |
| 签字方 | 业主 + 配偶 + 半包法人 / 项目经理 + (推荐)监理 |
| 首付比例 | 30%-40%(不允许更高) |
| 付款方式 | 公账走票(开发票) |
| 留存证据 | 合同纸质 + 转账凭证 + 微信沟通记录 |
4. 时间节点
详见 timeline.md。本阶段历时 10-15 天。
5. 预算总盘
详见 budget.md 与 00 budget.md。
速读:
| 档位 | 总预算 | 风险金 | 合计 |
|---|---|---|---|
| 务实版 | 22-25 万 | 2.5 万 | 24.5-27.5 万 |
| 平衡版(推荐) | 26-32 万 | 3.5 万 | 29.5-35.5 万 |
| 一次到位版 | 32-38 万 | 4.5 万 | 36.5-42.5 万 |
6. 合同必查 18 条
业主签字前逐条确认。任意一条空白 / 模糊 → 合同不签。
| # | 条款 | 业主必须确认 |
|---|---|---|
| 1 | 合同主体 | 半包公司全称 + 营业执照编号 + 法人 + 联系方式 |
| 2 | 工程地点 | 业主姓名 + 房屋地址 + 面积(以 02 设计图为准) |
| 3 | 工程范围 | 明确含哪些工种(拆 / 水电 / 泥 / 木 / 油)+ 不含哪些 |
| 4 | 工期 | 总天数 + 起止日期 + 节假日不计入 |
| 5 | 总价 | 不含税 / 含税 / 总报价金额 + 单价表 + 主材是否含 |
| 6 | 付款节奏 | 按节点分批 ≥ 4 笔(首 / 水电完 / 泥工完 / 木工油工完 / 验收) |
| 7 | 尾款 | ≥ 5%-10% 维保金,保修期满后退还 |
| 8 | 增项规则 | 每项增项必须业主书面签字 + 单价 + 数量;无签字不付费 |
| 9 | 减项规则 | 业主退货可减,比例 ≥ 80% |
| 10 | 工艺标准 | 引用国标(如 GB 50327)+ 详细工艺清单(防水做法 / 瓷砖背胶 / 美缝色) |
| 11 | 验收节点 | 隐蔽工程验收 / 防水闭水验收 / 综合验收 等节点条款 |
| 12 | 保修期 | ≥ 2 年(国标);水电保修 5 年 |
| 13 | 违约责任 | 半包延期 ≥ 7 天 → 罚金;质量不达标 → 整改 + 罚 |
| 14 | 业主义务 | 业主到场义务(每个验收节点必到)+ 主材到货时间 |
| 15 | 不可抗力 | 政府限工 / 疫情 / 自然灾害 |
| 16 | 争议解决 | 协商 → 调解 → 仲裁 / 诉讼(明确法院管辖) |
| 17 | 附件 | 设计图(8 类)+ 报价单 + 工艺清单 + 主材清单 |
| 18 | 签字 | 业主 + 配偶 + 半包法人 + 项目经理 + 监理(可选) |
7. 风险点
详见 risks.md。
速读:口头加项失控 → 预算翻倍;首付过高 → 维权困难;尾款无留 → 维保不力。
8. 验收标准
详见 checklist.md。
9. 推荐合同模板来源
| 来源 | 备注 |
|---|---|
| 中国室内装饰协会《家庭居室装饰装修工程施工合同》示范文本 | 国标可参考 |
| 长沙建委 / 装协参考合同 | 本地适用 |
| 业主自行委托律师 | 推荐:1000-3000 元一次法律审阅 |
⚠️ 不要完全照搬网络模板,长沙本地条款有特殊性(如垃圾清运 / 物业押金等)。
10. 常见 / 推荐型号(N/A)
本阶段无具体型号,产物是合同与预算表。
11. 推荐尺寸(N/A)
本阶段无具体尺寸。
12. 注意事项
- ❌ 不允许"先开工后签合同" → 一旦动土失去话语权
- ❌ 不允许"私转法人 / 项目经理个人账户" → 无法追责公司
- ❌ 不允许"包工包料"模糊条款 → 主材必须业主自购(本项目半包模式)
- ❌ 不允许"一价全包" → 无单价表无法核对增项
- ❌ 不允许"工期内不可抗力豁免范围过宽" → 节假日不能算
- ✅ 必须纸质合同(签字盖章)+ 电子扫描留存
- ✅ 必须配偶共同签字(法律保护)
- ✅ 必须业主单独保留 1 份合同
13. 采购顺序
| # | 物品 | 时点 |
|---|---|---|
| 1 | 总预算汇总 | 设计图齐后 |
| 2 | 半包公司议价 | 总预算定后 |
| 3 | 合同审阅 | 议价定后 |
| 4 | 签约 + 首付 | 审阅完 |
| 5 | (可选)律师审阅 | 签约前 |
| 6 | (可选)第三方监理签约 | 与半包签约同期 |
14. 会产出什么图
- 总预算 Excel 表(分阶段 + 分品类 + 含风险金)
- 半包合同正本(纸质 ≥ 3 份)
- 半包合同附件:设计图 + 报价单 + 工艺清单 + 主材清单
- (可选)第三方监理合同
- 付款节点甘特图